1993年到2003年，我国房地产开宣布资从1937.5亿元，添加至10106.1亿元，10年间添加了4.2倍，平均每年添加17.96%，尽管比同期全社会固定财物出资添加率低约1.5个百分点，但却远远逾越了同期GDP的添加速度。2004年1-5月，房地产开宣布资同比添加速度尽管逐月回落，可是1-5月同比添加仍达32%，占固定财物出资的份额为26.1%。在新一轮的出资添加中，房地产业占有非常杰出的方位，在进入计算的19个作业中，房地产业占固定财物出资的比重仅次于制造业居第二位。

　　与此一起，咱们面临着以下两种局势：一是全国各地产品房库存量高达近亿平方米，房地产开发进程中普遍存在的拖欠民工薪酬、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，大都区域住所价格与居民收入的份额联系失衡；二是出资高添加引发了自2003年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供给严峻，现在仍没有得到底子缓解。在这样的布景下，怎么知道、调控和引导房地产业健康展开便成为一个很值得注重的问题.

　　我国房地产大中型企业完结的出资额占大部分，而中小企业完结的出资额相对较少，一起这种相对会集的趋势仍在加强。2001年，规划在5000万元以上的开发企业完结的出资额占悉数房地产开宣布资的79.6%，2002年这一份额上升到82.4%，肯定额到达6421.7亿元，而规划在5000万元以下的中小企业完结的出资额总计1369.2亿元，占悉数房地产出资的17.6%。在大中型企业中，以规划1-5亿元的企业完结的出资最多，占悉数房地产出资的38%。

　　到2002年末，我国现已具有各类房地产开发企业32618个，其间，国有企业5015个，集体企业2488个，港、澳、台资企业2884个，外商出资企业1077个。从企业数量上看，私家企业占64.9%居首位，国有企业占15.4%居第二位，港、澳、台资企业占8.8%居第三位，集体企业占7.6%居第四位，外商出资企业占3.3%居第五位。与1999年比较，国有和集体企业有显着削减，相应地私家企业的数量敏捷添加，3年我国有企业个数削减了2355个，减幅为32%；集体企业削减了1639个，减幅为40%；私家企业添加了11229个，添加了113%。

　　1997年以来，房地产出资的各种资金途径中，国家预算内资金、债券、运用外资以及外商直接出资均呈现回落趋势，最低点别离呈现在2003年和2001年。而国内告贷、自筹资金和其他资金来源则敏捷上升。2003年，国内告贷、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开宣布资总额的份额高达98.5%，3项总计12932.29亿元。2004年1-5月，国内告贷、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开宣布资总额的份额上升到98.7%，而银行告贷和运营性欠款两项算计就达3772.13亿元，占悉数资金来源的61.1%。

　　1997-2003年，住所开宣布资安稳添加，2003年到达6782.41亿元，占当年房地产开宣布资的67.1%；尽管经济适用房的开宣布资规划在各类住所制作中所占的份额并不是最低的，可是与我国的收入结构比，这一份额显着偏低。2004年1-5月,在房地产和住所开宣布资添加别离高达32.0%和32.2%的一起，经济适用房开宣布资的添加只需9.1%。因而构成供给与需求的结构性对立有加剧之势。一些城市一般产品房和经济适用房求过于供，高级产品房却不同程度地空置积压。据计算，到2004年6月末，全国各地产品房空置面积高达9697万平方米，其间空置一年以上的产品房达5673万平方米，占空置产品房总面积的58.5%；全国产品房空置面积同比添加0.2%。

　　长时间以来，我国房地产开发企业的资金首要来源于银行告贷和预售货款，企业自有资金在开宣布资中只占很小的一部分。这种依托银行告贷和预售款进行房地产开发的做法不只没有遭到质疑，反而成为一种通行的办法。但跟着我国银行系统变革，房地产投融资系统发生了很大改动，特别是跟着我国人民银行总行出台的关于住所开发告贷和住所按揭告贷的约束性文件的进一步履行，各家银行对房地产开发告贷将更为稳重。别的，因为期房出售遭到约束，依托预售房款筹措开发资金的途径也越来越狭隘了。上述改动标明，我国房地产出资系统正在发生改动，将改动长时间以来房地产开发过度依托银行告贷和预售货款，然后加大金融危险的局势。另一方面，因为告贷难度加大，使开发商面临开发资金严峻和还贷的两层压力，不只会迫使开发商调整价格战略，以坚持企业的有用作业，一起也推进有关方面加大金融立异的力度。上述准则性改动所发生的效果现已闪现出来，据有关人士透露，现在现已有一些境况困难的斗室地产公司，为了防止破产而活跃寻觅大企业收买。

　　1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的份额不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6%，2004年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一向很低，并且1997-2001年一路下滑，2002年尽管有较大反弹，可是2003年却下降到1997年以来的最低点，肯定值为3400万元，仅占当年资金来源总额的0.0026%，2004年1-5月肯定值为2300万元，占比仍是极低的，这与我国房地产业的展开阶段是不习气的，应当大力拓宽债券融资的空间。2004年随同《国务院关于推进本钱商场变革开放和安稳展开的若干定见》出台，国家关于债券融资的情绪会有本质性改动，因而房地产开发企业的债券融资空间将会增大。

　　计算标明，我国房地产开发企业的运营性欠款自1997年以来一向处于上升中，1997年运营性欠款占当年资金来源总额的38.1%，到2003年这一份额上升到46.1%。因为2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部分对房子预售做出了相对严厉的规矩，促进运营性欠款的份额有所下降，2004年1-5月运营性欠款占下降到38.3%，份额仍偏高。运营性欠款的首要部分表现为待出售的房地产项目，可是因为价格原因，供给和需求在低水平上坚持均衡，短期内好像难以改动，因而及时下降这部分份额成为一段时刻内的重要内容。

　　1997-2001年我国房地产开发运用外资额继续走低，2002年这一数字开端上升，2004年1-5月外商直接出资同比添加1.4%。结合我国金融业对外开放脚步的加速，这预示着外商对我国房地产的出资有或许继续上升，并成为我国房地产开宣布资的重要力气，然后必定对我国的房地产展开发生必定程度的影响。因而外资以何种办法进入我国房地产商场，有必要加以留意，以便妥为运用，并防备其负面影响。

　　种种迹象标明，近一段时刻以来，流入我国的国际投机本钱一部分存在银行，另一部分则进入到房地产商场，并已构成对房地产健康展开的搅扰。剖析标明，我国几个首要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接联系。因而说，防备国际本钱对我国房地产业的冲击现已成为我国有必要面临的一种实践。尽管现在投机本钱的恰当数量仅仅进入房地产二级商场，可是其对房地产开宣布资的影响仍不行小看，特别是热钱的投机性给我国房地产业展开带来的全体性危险有必要加以防备。

　　除了境外本钱的很多进入，国内游资对房地产的投机也值得注重，现在一些省份的游资有千亿元之巨，怎么运用其有利的一面，防备其负面影响，也是有关各方不行忽视的问题。

　　首要，处理部分之间缺少有用的交流。有关处理部分方针、政令的公布施行缺少必要的咨询程序，部分之间的长效对话和谐机制没有树立起来，因而关于方针施行后或许引起的各种成果考虑缺少，方针之间的衔接欠好，断档与抵触多有存在，成果构成一些方针出台后副效果过大，反而引起商场秩序紊乱，许多当地乃至方针刚刚公布就又不得不回收。凡此种种，加剧了商场的不承认性，构成理性预期难以构成，引起商场秩序的紊乱。

　　其次，政府不妥参加和干涉过多，使得商场装备资源的根底效果难以充沛发挥。当时国内的房地产开宣布资中恰当比重是各级政府部分的政绩工程，这些工程并不代表多少商场信号，反而对正常的房地产开宣布资构成揉捏，歪曲了出资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其损害远远超出了房地产作业。

　　再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的延伸。在政府干涉过多现象存在的一起，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有用规范。例如，房地产开发、生意行为不规范问题，产品住所制作中的质量问题，商场监管系统不健全、商场信息系统不完善的问题。再比方，房地产开发中普遍存在的靠巨额银行告贷或变相集资开发楼盘的现象，一向没有得到有用处理；而国际上已有成功阅历的房地产金融立异却得不到支撑。

　　房地产开发有必要有法可依，可是直到现在，我国房地产开宣布资方面的法规还很不完善。这必定构成无法可依、有法难依乃至有法不依的紊乱局势。

　　首要，触及房地产开发、生意的法令规矩少，系统不健全，且不行具体。历年出台的触及房地产开宣布资的法令、法规，多为准则性规矩，在法令进程中难以把握合理的规范，客观上构成有关各方的无效博弈，增大了生意本钱，并发生严峻的不承认性，终究导致出资的商场装备失灵。不只如此，有些亟需出台的法规没有酝酿老练，比方，因为我国关于产业税的法规不健全，使得持有产业不需求承当税负，长时间以来我国土地、修建物等资源的板滞情况与此有直接联系，客观上构成资源装备无效和严峻糟蹋。

　　其次，身份轻视导致独占，破坏了公正的商场竞赛机制。我国房地产开宣布资的方针法规带有显着的一切制轻视、当地保护主义颜色。例如，在许多当地因为有关方针的规矩，外地房地产开发商无法以相等价格水平取得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭仗某些方针取得很多廉价土地，这种不公正破坏了商场经济要求公正竞赛的准则，然后诱发许多违规、违法和腐败现象。

　　再次，关于比如土地生意、资金投向缺少清晰合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在的不合法侵吞、征用土地的现象得不到有用处理，不只关于合法开发土地资源、保护合理开发发生严峻消极影响，并且构成严峻的社会问题。其重要原因便是法令规矩不合理。别的，关于开发商擅自改动出资方向的现象，法令缺少相关的清晰规矩，构成监管晦气。

　　（1）金融商场系统没有树立起来。一个健康的房地产业，需求公正竞赛的多元化主体存在，健全的多层次的金融商场系统是完结多元化利益主体公正竞赛的底子途径。多层次金融商场系统制作的底子方针是商场可以满意多层次主体多样化需求的程度。依照这一方针衡量，我国房地产金融商场的完善程度远远不行，许多企业，特别是中小企业的资金需求得不到满意。与此并存的另一现象却是我国系统性金融危险居高不下，且并未因为金融按捺方针而有所改进，阐明金融商场的系统制作存在严峻缺点。让各类企业都能享遭到比较充沛的金融服务，是往后房地产金融商场系统制作的底子方向。

　　（2）金融立异滞后，金融产品缺少。金融商场上的产品非常有限，简直没有留给企业任何挑选地步。从我国房地产企业的资金来源看，途径非常有限，最首要的便是股票商场和银行告贷。而关于中小企业而言这两个途径并不疏通，特别是股票商场。在这样的金融环境下，商场装备资源的功率不或许很高，公正竞赛的商场秩序难以构成。

　　（3）金融运转机制和商场参加规矩的单一化，扼杀了竞赛性融资的终究一条出路。相对灵敏的金融运转机制和商场参加规矩可以扩展金融服务的规划，进步商场的装备功率，促进商场公正竞赛。可是因为商场参加规矩的不合理、简略化，使得这一调整机制也未树立。以本钱商场为例，不相等级的商场在参加规矩上应有所不同，可是我国的各类本钱商场在参加规矩上却高度相同，构成不同的商场仅仅称号不同罢了，与满意多层次主体需求的初衷构成显着反差。

　　（4）商场的不完善为行政干涉供给了依据，政府的调控效果好像得到了发挥，但一起商场的功率丢失得更大。在当时的商场系统下，各级政府依然可以很简单地经过行政手法对出资施行干涉，这自身现已阐明商场还不完善，这样的情况，近期看好像很有用，但与我国商场化取向的经济系统变革是对立的。

　　房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济添加发挥着重要的带动效果，假如方针过猛，调控力度过大，有或许引起连锁反应，按捺经济添加。因而方针力度挑选应恰当。此外，我国房地产开发的公正竞赛环境问题一向比较杰出，应当尽力为房地产开发发明一个杰出的法制环境，完善商场功用，以期在完结调控方针一起兼收培育商场之成效。

　　全体而言，我国房地产开发的危险不在开发商的数量上，而在于不公正竞赛上。现在全国房地产开发企业到达3万多个，有人忧虑这么多的房地产开发企业是构成房地产出资过热的人为要素，并呼吁加以收拾。现在各地针对土地供给、“烂尾楼”出台了不少方针，可是其间恰当部分带有显着的行政强制颜色，对商场的效果注重不行，一些当地清晰提出“进步门槛”、“处理城市疤痕”等对策。其实关键在于树立公正竞赛的环境，而不是逼迫开发商遵守政府毅力，假如经过行政手法强制性地推行某些方针建议，乃至采纳所谓的进步门槛等轻视性方针，不只无助于下降商场危险，反而加剧商场的歪曲，导致更大的危险。可取的方针导向是化解结构性对立，添加商场的公正性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受相同的商场规矩，而不应由政府部分依托行政力气施以不同待遇，这样依托商场竞赛机制树立的资源装备才是有用的，也因而结构性对立会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的方位，两者的均势方位是商场机制的柱石，假如政府运用行政力气打破了这种均势，商场发挥效果的根底就彻底被逼摇了，商场的有用性也将无从完结。现在我国在上述两方面均存在较大的缺点，应当赶快加以改进。

　　2.近期首要方针是结构调整，以结构优化促进总量调整，操控空置面积继续添加，消化存量产品房

　　房地产业现在的金融危险不在规划上而在结构上。首要是资金运用的结构。很显着，直到现在我国广阔乡镇家庭的寓居面积仍没有到达底子的规范，对房子的购买愿望仍非常激烈，有购买力的需求也非常巨大。另一方面，空置一年以上的房子在5600万平方米以上，巨大的需求和供给因为价格要素而无法有用完结。其次是资金来源结构。房地产开宣布资中，银行告贷和运营性欠款所占份额过高，2003年两项算计占房地产开发资金来源总额的大约70%，2004年1-5月，两项算计占比仍高达61.1%。有用地改进供需结构、资金结构，是近期调控房地产商场，下降危险的最有用的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房地产产品结构调整的激烈信号。因而，应抓住出台实践办法，消化存量产品房，操控空置面积继续添加，使房地产商场步入健康展开轨迹。

　　近年来政府主管部分出台了一系列支撑和规范房地产商场展开的方针。这些方针的施行，标清楚政府对房地产商场的调控从以往简略的行政手法为主转向以法制手法为主，这在必定程度上进步了房地产商场的运转功率。在此根底上，应更深切领会土地资源关于经济可继续展开的重要性，施行更严厉、高效的土地处理准则。对制效果地进行合理操控，进一步完善年度土地供给方案，全面盘活土地财物，加速树立健全的、习气商场经济需求和房地产业展开的土地产权准则。

　　我国房地产业展开中存在的另一个深层次顽症是资源的无效装备，而这种无效装备的原因就在于占有资源不需求支付额定本钱，因而构成资源的严峻糟蹋。与此一起因为不需求支付额定本钱便可以具有产业，影响了以投机为意图的产业集聚和沉积，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有用装备和经济的健康展开损害极大，有必要加以改动。依据国内外已有的阅历和理论剖析，当令变革和完善产业税准则是一项有用的办法，建议有关方面抓住研讨，及早出台可行的方案。

　　2003年，我国人均GDP逾越1000美元，这些都为房地产商场的展开供给了一个坚实的购买力根底。跟着需求结构的细化，房地产商场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同集体对住所层次的需求差异也较大。一个健康的房地产业，需求公正竞赛的多元化主体存在，健全的多层次的金融商场系统是完结多元化利益主体公正竞赛的底子途径。与此相习气，应丰厚金融产品品种，加速金融立异脚步。

　　防备危险的底子准则是削减不承认性。因而，有关部分应当广泛搜集房地产商场信息，树立动态的计算、剖析和监控系统，加强房地产的方针研讨、商场研讨和需求方面研讨，进步危险预警才干。与此一起，对现已存在的危险，有必要加以化解。当时的要点应当放在约束过度投机上，特别是约束gsgj的违规投机炒作行为。应当知道到，约束投机便是保护合理消费，有助于房地产的持久展开。从长远看，加强商场的公开性、公正性、公正性，是防备和化解房地产业危险的底子出路。

　　房地产作为产品具有其特别性，如方位固定、出产周期长、非规范化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等，并且房地产产品的价格比较高，一般来说，顾客在购买时都会进行较多的理性考虑，因而房地产作为产品是一种理性产品。顾客在购买这种产品时会采纳一些比较特别的行为。一般来说购房者在购买房地产这种产品时要阅历如下几个阶段：

　　1、承认需求水平，拟定购房预算。购房者一般都有自己的方针产品，依据自己的收入情况和担负水平，在考虑可取得的各类告贷和告贷等要素的根底上，来预算自己的实践购买才干，承认或许购买的房子类型。

　　2、搜集房地产产品信息。购房者一般在承认了购房意向往后，就将着手开端搜集房地产产品信息。一般是经过以下几个途径来取得：一是媒体广告，如报刊杂志、播送、电视广告等；二是亲朋介绍；三是开发商或代理商邮递发送的宣扬材料；四是现场售楼处的材料及现场周边的广告；五是房地发生意会；六是经过互联网检索；七是经过其他途径。

　　3、进行实地查询。购房者在选定了几个方针后，进行实地查询，以比较各个项目之间的好坏，以及房地产的各种材料，如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设备、交通情况、户型、面积、工期、修建质量、装修情况、朝向、通风、采光等要素。

　　4、签定认购书、房子购买或租借合同。购房者在承认了终究的购买方针后，将进入购房的本质操作进程。在此阶段，购房者要交给定金，供给自己的资信和收入证明，交给首期款，并处理金融告贷。

　　5、入住并体会。签定合同往后，开发商应严厉地依照合同规矩，如期供给房地产产品，购房者也会如期入住，在入住期间，购房者会对自己曾经的决议进行验证，他会拿自己的寓居感触跟供给商的说法相对照，这是整个购买进程的连续。

　　在这些进程中房地产供给商就可以在必定的环节和阶段选用网络技能手法进行，例如在商场查询、广告传达、营销安排处理、营销效果点评等进程，然后可以充沛发挥网络技能的优势，改进传统营销的缺少之处，并且将那些适合在网络上进行的一些处理进程和生意进程经过网络来进行，可以缩短生意进程、削减生意手续，节约生意本钱，进步生意功率。

　　房地产企业为了更好的应对其所面临的顾客的特别性，就应该引进网络营销的理念，运用先进的技能为其顾客供给产品。具体来说房地产企业进行网络营销时应阅历如下进程：

　　为了很好的将网络优势与房地产营销进程结合起来，企业有必要做好以下根底作业：

　　1、树立企业局域网络运用系统，完结公司内部信息交流网络化。具体来讲，是树立公司自己的网站、主页及项目信息库，开发企业的MIS系统，完结公司内部的信息同享。

　　2、活跃运用现有网络技能途径的现有服务，如各个ICP服商和ISP服务商所供给的服务，如各个房地产网站和概括型网站。因为他们具有各种专业的网络技能服务才干，可以发挥集合效应，使得房地产企业可以以更低的价格享遭到相等的服务。一起顾客也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息，这大大进步了信息检索的全面性，下降查找的时刻。

　　房地产企业在拟定网络营销战略时应考虑：网络营销方针；网络营销的处理部分和财政预算；网络营销方案的规划及履行；反应信息的处理；坚持企业网上形象的共同性等。一般来说，房地产企业应该结合自己的产品特色来承认适合的网络营销方针，网络营销方针拟定要树立在充沛的商场查询的根底上。依据所定的方针来承认网络营销预算，在营销部分树立专门的处理部分或和谐人员来进行营销信息的操控和客户处理。在此根底上，拟定网络营销方案。网络营销方案要答复以下几个问题：一是进行网络营销对本企业意味着什么；二是企业为什么要进行网络营销；三是企业怎么进行网络营销。一个企业在答复了以上的问题后，就可以着手进行网络营销战略方案的拟定，以及安排和施行等作业了。

　　首要，要拟定好商场营销全体战略，企业有必要进行商场调研。运用网络进行商场调研具有一般媒体查询无法比拟的优势，这是因为网络在商场调研方面具有信息的及时性和同享性，快捷和本钱低，样本容量大等特色。运用网络进行商场调研，其底子进程与原本的商场调研并无多大的不同，相同也具有查询意图与查询方针的承认，查询问卷规划，查询数据成果收拾剖析，构成查询成果等进程。与传统的查询办法不同的是，运用网络进行商场查询，可以将查询问卷规划成电子表格的办法，由网页的阅读者或拜访客户填写后提交，主动地存储在计算机的数据库里，查询成果直接存入电脑，免除了传统的查询问卷的人工输入数据的处理进程。而经过编写好必定的程序或运用现有的计算剖析软件即可以主动的进行有用问卷的挑选，数据的计算剖析，得到查询成果。因为查询进程采纳在线的办法，乃至可以逾越时刻和地域的约束，省却了很多的人工劳作，查询本钱大大下降。

　　其次，要拟定好商场营销全体战略，企业还有必要承认方针客户。在方针客户的定位问题上，运用网络供给的针对性强、挑选速度快、可以判别被查询者的来源地等技能手法可以敏捷地应对商场的改动，乃至可以将商场细分到更小。针对某个特定年纪、某个特定社会阶级、某个特定作业、某个特定区域乃至某个特定家庭供给个性化极强的房地产产品。例如，专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由作业者等规划的作业寓居和二为一的单套居室住所。

　　房地产企业或房地产项意图网页，可以包含项目书的悉数内容，运用先进的互联网多媒体技能，可以多角度、多层次、全面地介绍项意图情况。一个完好的网页应该包含文字介绍、图片、声像等内容，具有信息检索、信息复制下载、信息在线打印、发问、转发、下载有关法令合同文书、在线预定等功用。例如：在介绍项意图网页中可以经过颜色的改动来表现某个房间一天24小时的光线改动情况，运用三维动画技能可以360度地展现项目周边的实践情况。可以说，网页技能可以补偿纸前言的缺少，可以愈加传神的闪现项意图真实情况，并且所供给的内容愈加丰厚和全面。

　　在拟定商场营销战略阶段，咱们可以选用如下办法来展开网络公共联系：一是树立企业自己的发布途径或运用现有的网络途径发布企业音讯；二是树立专门的准则，由专人担任网络公关，或拓宽现有的公关人员的事务内容；三是运用网络无地域约束的特色，与各个门户概括型闻名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区展开信息交换、同享服务；四是树立反应定见处理准则，在了解顾客点评的根底上，改进与顾客之间的联系；五是不定期的举办网络活动，激起拜访者参加的活跃性。公务员之家

　　房地产企业的网络广告战略首要要清晰企业网络广告的标。不同的方针对应的广告战略、广告规划和广告预算都不相同。其次，要承认广告的互动程度，即广告规划成是单向仍是双向交流，一般来说，网络广告大部分为双向交流。终究要承认广告的办法和全体发布办法，企业常用的网络广告办法有网页、专业出售网、旗号广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。

　　对房地产企业而言，网络广告具有极强的互动性，可完结多种交流功用，例如查找、咨询、提出定见等，其针对性大大高于一般的传统媒体。一起，网络广告还具有声响、图画、文字、动画等多种表达办法，可以传递丰厚的信息。网络广告的本钱低，功率高，消除了时刻和空间的约束，简直可以影响到每一个有购买愿望的顾客。

　　网络营销改动了传统营销中信息的“推送”(Push)办法，而供给了一种“牵引”(Pull)办法，网络上的顾客既可以是信息接受者，也可以是信息发送者，营销信息针对的顾客可以有很大的主动权，可以自主决议在什么时候阅读、到哪个网页去阅读、阅读什么内容的信息。别的，顾客假如对互联网上的房地产广告感兴趣，可以点击相关的内容，得到愈加具体的材料，这样营销者与顾客之间的联系发生了底子性改动。房地产企业运用这种新式的营销办法可以取得如下的长处：

　　房地产企业在进行网络营销时假如采纳树立互联网上的WEB站点办法，其本钱首要包含树立站点的本钱、网络服务器软硬件费用、网络运用费和日常保护费用（包含网页的规划和保护费用），这些与开设专门房地产出售店面的贵重的租金、装修费用等比较显得很不起眼。假如直接运用已有的房地产网络信息服务商(ICP)，或运用网络服务供给商(ISP)租借网页空间，则本钱更为低价，一起房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动，参加服务商供给的各种营销东西，也将大幅度下降房地产广告信息制作和发布本钱。

　　以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能完结24小时服务，3W(WORLDWIDEWEB)站点可以全天24小时，全年365天不知疲倦地继续作业，随时呼应来自全国各地乃至全球的顾客的要求，这给平常白日作业繁忙的顾客带来了极大的便当，他们可以下班往后在家里衔接互联网络，阅读房地产网站内容，了解房地产信息，挑选自己需求的房地产。

　　在精心规划的网络站点上，顾客可以便利地把自己的定见及时反应给营销者，可以在网页上留言，可以填写网页上的商场查询表格，进行购买要求挂号。每一个顾客都可以在网页上得到他所需求的具体材料，一起，营销者也可以收到各个顾客的反应信息，并相应地调整网上的营销行为，使网上的营销活动更有用。这种交流是双向交互式的，在给予顾客有关房地产产品信息的一起，也回收了顾客的反应信息。

　　与稍纵即逝的电视广告片段、小篇幅的报刊广告比较，房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展现，能愈加充沛生动地表现房地产的特质，作到绘声绘色，图文并茂。现在互联网的软件技能能集现有各种媒体的功用于一体，运用文字、图形、图画、声响等多种表达办法来传递信息，乃至运用计算机虚拟技能让顾客能“感同身受”地体会自己所选房子的巨细、光线明暗、周围环境等。因而，精心构思和规划的3W站点会给每一位拜访者留下非常深入的形象和夸姣的回忆，激起每一个潜在的购房者的购买欲。

　　因为房地产为不动产，具有地域的固定性，因而传统的房地产营销活动一般在房子所在地进行，而往后产品房的出售，特别是高等级墅的出售，往往打破了区域的鸿沟。跟着产品经济的展开，产品房出售方针不再局限于某些区域和某些部分，因而，房地产企业要想把自己制作的各类产品房让全国各地的，乃至境外的购房者都知道，彻底可以凭借互联网这种长途信息传递办法。经过具体地介绍产品房规划方案、装修材料、设备功用、交通环境、价格、付款、购买办法等内容，到营销房地产的意图，及时连通国际商场，让原本区域性极强的房地产营销活动的空间拓宽到全球规划，打破房地产营销活动的地域鸿沟。这一点特别有利于开发层次高、目光远大、营销定位方针高的房地产企业

　　前面现已剖析了网络营销的底子进程以及长处，下面将对现在房地产网络营销和网络生意中存在的一些妨碍加以剖析。

　　网络生意安满是限制着网络营销和网络生意展开的最大妨碍。网络营销的安全妨碍首要来源于网络的安全漏洞。网络技能开始规划时选用的是开放性的规划规范，所选用的TCP/IP协议开始是树立在可信环境之中，在部分规划内运用的，而后来的全球化推行却疏忽了这一点，构成对网络安全方面的考虑缺少，构成了安全隐患。尽管后来人们选用了一系列的防备办法，可是效果甚微。

　　网络营销要在处理安全性问题的一起，还要处理生意信息的真实性和有用性，数据完好性，生意的不行狡赖性以及身份的可承认性等问题，这样才干保证网络生意活动的顺利完结。

　　现在关于电子商务生意的法令法规，在理论上还落后于实践。一些网络生意的税费收取办法还有待于进一步研讨，需求赶快拟定出一个契合网络营销展开规律的处理办法。一起各个国家和区域在网络营销的处理、安全、保密、认证等方面还没有一个共同的规范，这在必定程度上也延缓了网络营销的展开。

　　国际各国至今还没有拟定出有关互联网方面的齐备的法令。传统上的生意合同都选用书面合同的办法签定，或经过手写签名和印章来区分。但在网络营销活动中，电子钱银、电子签名会使与有形合同相关的法令很难再适用于网络生意，因而，网络合同的权力、职责和法令效力尚待进一步清晰。

　　网络营销根底设备的制作包含企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规划的商业网络、金融网络和政府网络构成之前，网络营销的展开空间是有限的。全体根底设备制作速度的快慢，影响着网络营销展开的脚步。

　　现在，国内的银作事务尽管在技能上现已完结了互联互通，可是在用户的赢利共享和资源的运用分配等问题上，一向没有一个共同的处理办法。通常是一个顾客一起具有各大银行的信誉卡，却无法共同运用，原本应该是很便利的信誉卡，反而不是很便利；并且国内的各个银行的网络运用途径与国际其他国家银行的纷歧致，愈加晦气于银行之间事务的互联。

　　网络生意不直观，气味、光、景色等无法亲自体会。特别是现在我国顾客的消费习气依然是实地消费，这种多年来的消费习气和购物心思现已根深柢固，一时还无法反转。培育和树立新的消费办法还要花费必定的时刻。

　　我国现在没有树立起个人信誉系统，与此有关的法令法规也未拟定。个人信誉难于评价，并且因为网络自身的虚拟性，使网上生意的成功充满了疑问。此外，企业之间的信誉系统也不完善，企业与银行之间的信誉机制也不健全。

　　在上述问题处理后，房地产企业就可以选用B2C的网络营销办法来展开网上营销事务，处理网络生意。房地产企业施行B2C网络营销的彻底办法如图1所示：

　　1、顾客在房地产网站（企业自建或房地产网络服务供给商供给）查询房地产品信息。比较后，宣布购买恳求，并经过网络银行在线、网站把顾客支付信息发送到电子钱银网关上加以验证。3、网站在验证后向顾客发送支付首付款承认信息。4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。5、企业开户行接到信息后向发卡行宣布承认恳求。6、发卡行转帐到企业开户行。7、顾客将必要的材料及告贷恳求发送到供给房地产按揭告贷的银行。8、供给按揭告贷的银行对材料进行审阅，承认无误后，做出答复。9、顾客将该答复信息反应到网站，由网站将信息传递给房地产企业。10、直接将该信息传递给房地产企业。11、房地产企业与顾客共同到房子土地处理部分处理房子生意手续12、房子土地处理部分供给产权挂号证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给供给按揭的银行。14、按揭银行依据收到的证书及有关材料，向企业开户行转帐。

　　以上是抱负的房地产网络营销的流程，顾客可以彻底的经过网络，以在线的办法完结生意。在现在实践的经济生活中，因为存在有网络安全性、部分之间的和谐性、消费习气、网络信誉以及法令准则等方面的原因，间隔这样的抱负情况还很悠远。特别是我国顾客比较喜爱亲自体会，具有“眼见为实”的消费习气，使得房地产在线出售困难重重。可是，咱们可以活跃的探究传统的房地产事务中哪些部分是可以运用网络来进行的，然后充沛运用网络东西，促进房地产品的出产和生意。

　　总归，网络营销在我国任重而道远，房地产产品网络化运营的展开路途特别杂乱而艰苦。可是咱们信赖这个进程不会好久。现在，企业就应活跃的调整运营思路，探究那些可以适合在网络上展开的事务；一起，政府要活跃地加速相应的立法作业，树立共同的规范，促进网络营销和电子商务的展开。

　　西方学者在对商场缺点的知道进程中不断深化和系统化，逐步构成了“商场失利”理论。所谓“商场失利”，首要是指商场机制运作未能完结资源装备的帕累托功率，其次是指商场运转尽管完结了帕累托功率，但未能满意其他的社会方针，也便是说在商场机制正常运作时呈现的资源装备失效或其他不良后果。在商场失利的情况下，从理论上讲，经过非商场力气的效果（首要是政府干涉），或许可以进一步进步资源装备的静态功率，取得帕累托改进，或许可以在不下降功率的条件下完结比如改进收入分配等社会方针。因而对房地产商场失利的鸿沟加以界定，本质上是划清了政府进行理性干涉的规划。

　　运用“商场失利”理论界定房地产商场上或许商场失灵的区域，及承认政府应该承当功用可从以下方面进行剖析：

　　在房地产商场中，产品房的本钱和质量等信息在生意双方的散布是不对称的，即买主和卖主对产品房情况的了解和把握程度不同，卖主比买主占有更多的有关产品房的质量、本钱、权属联系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的独占和肯定的信息优势，而买主因为缺少满意的信息被逼地接受价格和承当危险。以下将不对称信息概括为三类：

　　住所产品具有空间固定性的特色，所谓住所生意只能是附着其上的各种权力的生意，因而清楚产权是房地发生意的重要条件之一。跟着社会经济的展开，房地产产权呈现多元化的趋势，特别是在旧的住所福利系统被打破，公房纷繁入市的布景下，住所产权联系改动敏捷，产权类型日趋杂乱多样。在理论上，住所产权可分为一切权力与约束性权力两方面。单从一切权力来看，又可分为彻底一切权力和不彻底一切权，后者包含住所的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权（林增杰，1999）。具有什么样的产权才干上市流转，不同省份和区域出台不同的规矩。此外，附归于一切权之上的约束性物权也纷繁杂乱，如是否已被一切者典当、典当、留置。作为一个外行的购买者不能简单了解到该宗住所具有的产权信息，这为房地产开发商或原一切者的qz行为埋下了伏笔。

　　房地产价格不只仅取决于征地本钱、土建本钱、地理方位，还取决于环境、区域方针、区域经济展开水相等要素，然后不同区域和地段里相等运用功用、相等规划、相同结构的房子价格差异巨大。即便在同一个供给圈内，因为地理方位、修建规划、修建工艺、地质情况不同，价格个别性仍是最首要的特征。一般来说，购买者对所欲购买的房产本钱及其同类物业的价格都不甚了解，使得房地产商哄抬房价牟取暴利的或许性有所添加。

　　西方学者（卡尔顿、佩罗夫，1998）以为产品可分为“搜索”产品、“阅历”产品、“信赖”(credence)产品。假如顾客能在购买之前检查并承认产品质量，则该产品具有搜索质量；假如顾客有必要经过消费该产品以承认它的质量，该产品被称为具有阅历质量；还有一些产品的质量即便在消费后也不能判定，达比和卡尼(DarbyandKami,1973)称之为“信赖”产品，顾客对此类产品的判别必定依赖于产品供给者作出的杰出作业保证。

　　住所作为特别产品一起具有以上三种特征。在购买阶段的查房进程中，隔音效果、地上平坦性、规划工艺、门窗密实度等初级质量问题可以经过目测闪现出来；而渗漏、地上起砂空鼓、房子沉降引起的许多中级质量问题只需消费进程中才干发现；在特别事端场合，如火灾、地震中，修建规划合理性、防火防震要求、混凝土标号是否契合规划要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者仅仅依据初级质量作出购买与否的决议，难免给制作商偷工减料供给了时机。简言之，质量闪现的特征为其时机主义行为供给了条件。

　　不彻底信息经济学以为，不对称信息首要从两方面下降了商场资源装备的功率：一是信息本钱是对社会资源的一种额定扣除。顾客要购买合意的产品房，有必要把握满意的信息，这要花费必定的时刻、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用，所以发生了搜索本钱。二是简单构成不合理的决议方案。经济信息理论的底子原理以为，“有用率的信息安全程度”是当取得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而支付的本钱正相抵消时所完结的信息安全程度。因而在本钱高于收益的情况下，去寻求彻底和对称的信息是不经济的。信息费用过高，使人们在购买产品的进程中会在信息不彻底的情况下匆忙决议方案，这样的决议方案不用定是最优的，并且还或许使很多有利有用的房地发生意无法完结。

　　因而，政府有必要进行干涉。比较于商场中涣散的主体来说，政府无论是在信息量获取，仍是在改动信息不对称情况方面，都有着更大的优势，可以发挥信息的规划效果。因而，政府的介入可以补偿商场的这一功率缺点，包含向购房者发布同类房产的价格信息、审定修建商的资质、对产品房的质量进行检测、供给权属联系变迁的档案等。

　　所谓外部性，是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享受，或有一部分本钱不用自行担负。前者称为外部经济性或外部收益，后者称为外部不经济或外部本钱。

　　土地运用中的外部性非常显着。合理的农地保护发生的杰出社会效益、生态效益大部分表现不到农地保护和运用者身上，然后使商场调节下对农地的保护量小于社会最优量。然后导致城市土地或其他非农制效果地的添加，构成犁地数量锐减，对农业乃到整个国民经济可继续展开构成晦气影响，而在彻底的商场条件下也未由职责者担担任任，使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样，城市土地的商场均衡量必定大于社会最优量，这就需求政府拟定具体的用地方案，依据城市展开的需求，逐年编制农转城市用地的数量，并在总额、用途上加以严厉操控，对征地金额设定最低的界限。

　　房宣布产进程的外部性首要表现为施工阶段发生的环境污染对周边居民的影响和打桩做根底对周围地基承载力的损害。削减房宣布产的外部性有必要从进步施工技能上着眼，而技能水平的进步依赖于资金的支撑，这必定直接进步住所的建构本钱。在广阔修建商技改资金缺少的条件下，房宣布产以周边居民的福利骤减为价值。庇古以为政府经过纳税来纠正经济当事人的私家本钱，促进私家本钱与社会本钱趋于共同。在机械的天然寿数期间，当税收的净累积额逾越改造更新施工机械设备的价值，理性的修建商会活跃推进技能进步。科斯建议，只需清楚产权，相同可以处理外部性问题。污染权、损害权归于修建商，修建商会依然故我地出产他们以为最适合的房子数量。若两权归于周边居民，周边居民则有权要求补偿。科斯思路在理论上供给一个簇新的视角，但在实践生活中，因为商洽引致的生意费用过高和受害人群规划的含糊性，这种方案不或许施行。

　　房产消费范畴的外部性表现在演示效应上。凯恩斯消费函数假定每个人的消费只受自己的偏好、收入及产品价格的影响，而不受其他人消费的影响。杜森贝利以为这个假定不能答复顾客的偏好之间的相互效果问题，应以偏好相互依赖假定来替代偏好独立假定，并以此为根底来解说消费的决议，则更契合实践。人的需求要经过消费不同数量与质量的产品来得到满意，处在现代社会里的人，经过不断触摸高质量的产品使自己的消费水平不断进步，并经过消费来保护自负。自负是经过人的社会方位表现出来的，而较多的社会方位则是经过较高的收入水平与消费水平表现出来的。因而，一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会方位的标志，他们的消费办法便成为其他人寻求的方针，这便是演示效应。住所作为一种重要的消费材料，其演示效应极为激烈。一部分私营业主、外企处理人员等高收入者或许公款购房者购买高等级墅、高级公寓，成为收入稍低的阶级的仿效方针，这有两方面的影响：一方面开发商追逐超额赢利，很多开发高级物业，构成变形的住所供给结构，有限的资源不能得到充沛的装备，中低档住所比较于需求人群数量过少，直接推进其价格上涨；另一方面，高级住所价格高涨构成虚幻的房地产商场繁荣，导致中低档住所跟随价格上升。这或许是我国住所价格与家庭年收入份额远高于相等生活水平的国家的首要原因。高收入者的购房行为构成房价在高价位继续徜徉，却让低收入者接受本钱，因为低收入者住所价格需求弹性远远大于高收入者，从这个含义看，低收入者的顾客剩下被剥夺得更多。这种外部性的处理应由政府出头，对高级物业课以重税，此后作为安居工程的弥补经费，到达社会公正的意图。

　　独占构成的商场失灵，针对地产商场而言，土地的有限性必定构成土地供给上的必定程度的独占。特别当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手法，然后影响土地的高效装备和合理运用。例如日本战后城市化高速展开时期，对城市用地需求量敏捷添加，1980年以“首都圈”为中心的城市地价到达了战前的9394倍。对此，日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄以为，地价高涨并没有带来土地的高度运用，反而构成土地的低度运用：把土地作为财物来保有，为保证随时变卖，往往以空位或低度运用办法来保有，构成土地有用供给削减，然后使地价进一步上涨。其成果是“市区区域内残存着很多农地，就连现已被住所化的土地，实践的容积率也不到城市方案所规矩的容积率的一半”。日本的农业长时间处于小规划和兼业化运营情况与人们把土地当成“增值手法”有关。

　　在1993年加强宏观调控曾经，我国城市特别是各类开发区中呈现的张狂的土地投机现象也阐明，因为独占的存在，仅靠商场机制难以完结土地资源的高功率装备，政府有必要采纳征收土地增值税等办法按捺土地独占构成的投机行为。

　　即便商场机制可以完结资源的最优装备，也不能处理社会方针问题。依据“福利经济学第二定理”，收入在各社会集团之间的分配与经过商场进步整个社会的经济功率，是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上，经过商场均衡可以完结的帕累托最佳情况并不是一点而是一条线，即不管收入分配的成果怎么，都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳情况的点。也便是说，商场不或许主动完结收入分配的相对相等。

　　收入不均在住所消费范畴表现为住所消费不均。可是，住所是人们的底子生活材料，联系到社会的安稳，并且，住所又是一种价值昂扬的产品，并非每个家庭都能接受。因而，政府有必要干涉住所商场，协助低收入家庭取得恰当的住所。这决议我国的乡镇住所系统首要有必要发挥商场的效果，由商场来供给大大都居民的住所，一起政府直接供给一部分必要的社会保障住所作为辅佐的手法。

　　关于商场失利的理论，为咱们研讨政府在房地产商场中扮演什么人物供给了底子的思路，其基点依然是要为充沛发挥商场功率机制的效果发明条件，而不是像旧的住所福利系统那样由政府去替代商场，究竟商场机制是迄今发现的最为完善的资源装备准则。回来搜狐，检查更多